阮思余：提高首付比例岂能有效抑制楼价？

阮思余：提高首付比例岂能有效抑制楼价？

[ 作者：阮思余 | 转贴自：《新快报》 | 点击数：16696 | 更新时间：2007-9-28 | 文章录入：1 ]

9月22日，北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科先生在贵报发表《提高首付将有效抑制楼价》评论文章，指出，为有效抑制房地产市场的投机，央行将出台提高第二套住房首付比例到四成，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，而首次购房和二手房购买并不受此规定的限制，这一规定改变了以往单独的片面的从供给的角度进行的失败的调控，因为它是从需求的角度抑制了购房人的能力。因而这一做法无疑将是十分有效的。

笔者实在不敢苟同这种简单化的观点。我们必须搞清楚的是，当前房地产市场价格居高不下的原因是什么？主要原因在哪儿？如果我们在没有搞清楚这一问题的真实原因之前，只要政府出台一个措施，就简单论证其将有效抑制楼价，那将是十分荒唐、也是十分悲哀之事！

中国问题的复杂性往往不在于简单的供给与需求之间的关系问题。仅举一例予以说明。2001年的时候，内地某市区房价仅售1000—1500元一平方米，卖了一段时间效益不好，当时浙江商人准备从此撤资，也就是降低价格售楼。当地市政府为了保持楼市的繁荣，向开发商承诺，不到两年房价将涨到3000余元。结果印证了地方政府的“英名判断”。此后该地楼市一直很旺。保持了地方政府所预想的“繁荣楼市”。

这说明了什么问题？是供给与需求所能解释的吗？诚然，非也。当前房价居高不下，近年中央政府出台的相关抑制楼价的文件还少吗？管用吗？为什么不管用？问题的根源在哪儿？

由此看来，我们的房价问题不只是一个简单的经济问题，更多的是一个复杂的政治问题。如果地方政府在此问题上不能够有效作为，不管中央政府出台多少政策，如何提高首付，恐怕都将无济于事。在分税制之下，对于地方政府来说，大力开发房地产市场无疑是一个可以让其大捞政绩、大获油水、也是让其大获其利之举。相比房地产而言，其它的行业恐怕都无此优势。

地方政府没有意识到房地产市场已经超出了经济问题的范畴，而延展至政治问题吗? 恐怕亦是非也。近年来房地产市场的发展就是打着市场化的招牌，不断升值，再升值，继续升值，持续升值的。这中间，地方政府有着不可推卸的重要责任。诚然，这一源头必须追溯到90年代末期中央主导的房地产市场化的政策。这不是政治问题，是什么问题？

不少开发商的难处现在也已经是公开的秘密了。他们怨声载道，因为他们成了替罪羊，毕竟他们的不少收入被地方政府给拿走了。为了保持一定的利润，他们又不得不提高房价。地方政府对此则漠不关心。我只要能够保持我那份收入就可以了。至于高房价和我没有关系。反正我又不用自己掏钱买那么高的房子。

当前的尴尬在于，这种市场化的进程是不可逆的。最近一段时间，如果我们这样假定，不是每个地方政府都在助纣为虐（促进房价飙升），就算有些地方政府想控制房价以获得另一种政绩，恐怕亦是很难之事。因为市场有其自身的运转轨迹。这就是市场经济是一个固有的排斥外在干预的自我调节系统。

既然房地产市场与地方政府有着如此特殊之关系，岂能通过简单的提高首付就能有效抑制房价？因此，问题也就没有那么简单。退一步讲，如果能够抑制房价的话，那也只能抑制那些中小投资者。问题是，中小投资者占整个房地产市场的比例有多大？他们对房地产市场的飚升价格有多大影响？

对于那些实力雄厚的买家，提高一层首付无疑是杯水车薪。其影响实在不大。更何况现在的房地产投资大多都是异地投资，即有钱人在经济相对其所在地而言较差一点的地方投资。台港商人在大陆投资买房，沿海地区在内陆投资买房，东部地区在西部地区投资买房就是明证。如此情形，提高一层首付，影响更是不大。